Som boligejer sidder du på en potentiel guldgrube. Lån i friværdi kan være nøglen til at frigøre kapital, der kan investeres i indkomstskabende aktiviteter – fra virksomhedsudvikling til udlejningsejendomme.
Hvad er friværdi?
Friværdi betyder boligens markedsværdi minus den gæld som der er i boligen, altså boligens frie værdi.
Du kan beregne din boligs friværdi ved at fratrække din gæld fra boligens værdi. Har din bolig eksempelvis en værdi af 2.000.000 kroner og er der gæld i boligen for 1.500.000 kroner, så har boligen en friværdi på 500.000 kroner (2.000.000 kroner – 1.500.000 kroner).
Hvordan kan lån i friværdi øge din indkomst?
Virksomhedsinvestering: Mange selvstændige bruger lån i boligens værdi til at ekspandere deres forretning. Nyt udstyr, flere medarbejdere eller større lokaler kan generere højere omsætning.
Ejendomsinvestering: Køb udlejningsejendomme med friværdilån. En velplaceret udlejningsbolig kan give månedlig lejeindkomst, der overstiger låneydelsen.
Uddannelse og kompetencer: Invester i kurser, certificeringer eller uddannelser, der kan øge din fremtidige indtjeningsevne.
Gældskonsolidering: Saml dyr forbrugsgæld i et billigere friværdilån og brug besparelsen til investeringer.
Beregning af dine muligheder
“Du bruger låneberegneren ved at tage udgangspunkt i hvor meget du ønsker at låne, altså lånebeløbet. Beregneren viser lån med en løbetid på mellem 1 og 25 år og du kan vælge et lånebeløb på mellem 200.000 kr. og 3.000.000 kr. Du kan godt ansøge om lån i friværdi til mere end 3.000.000 kr.,” forklarer Mit Boliglån.
Beregn dine lånemuligheder for at få et overblik over månedlige ydelser og samlede omkostninger.
Hvem kan have udfordringer med at låne i friværdi?
Der er rigtig mange der får afslag i banken til realkredit- og bankboliglån i Danmark. Det skyldes de stigende krav, der stilles både til dig og til den bolig, du ønsker at låne i. Det kan være særligt svært at få lån i din friværdi hvis:
- Du har en høj gældsfaktor, altså at du har meget gæld
- Du er selvstændig eller har svingende indkomst
- Boligtypen du ønsker at låne til er sværere at sælge hurtigt
- Skat eller andre har taget udlæg i din bolig
- Du er pensioneret eller nærmer dig pensionsalderen
Grunde til at låne i friværdi
Der kan være mange grunde til at du ønsker at låne i din friværdi. Med friværdi stiller du sikkerhed for lånet gennem din ejendom og dermed får du adgang til billigere finansiering samt mulighed for at låne mere, end du normalt kan gøre ved at få et almindeligt lån.
5 gode grunde til at låne i din friværdi:
- Du ønsker at låne til ombygning af din bolig
- Du er ældre og ønsker at nedspare i din bolig
- Du er selvstændig og ønsker mere kapital til din virksomhed
- Du ønsker at samle anden dyr gæld i ét lån
- Du ønsker at låne til at fjerne udlæg i boligen
Maksimal belåningsgrad
Med ejendomskreditlån (tidligere kaldt pantebrevslån) kan du låne helt op til 100% af værdien af ejerboliger og fritidsboliger.
I banken kan du maksimalt låne op til 80% af friværdien af en ejerbolig eller 75% af friværdien af et sommerhus med et realkreditlån.
Hvis du vil låne til andelsbolig skal du have et andelsboliglån i banken eller et ejendomskreditlån for at kunne få lån i friværdi.
Omkostninger ved lån i friværdi
Når du låner i din friværdi tinglyses lånet i boligen, og der er altid omkostninger til staten:
Omkostninger til staten:
- Tinglysningsafgift på 1,45% af lånets hovedstol
- Tinglysningsgebyr til staten på 1.730 kroner
Hvis du eksempelvis vil låne 500.000 kroner skal staten alene have 500.000 kroner × 1,45% + 1.730 kroner = 8.980 kroner. Derudover er der typisk et fast etableringsgebyr på 3.000 kroner og et kurstab, der ofte er 2-5%.
Du kan se frem til en samlet omkostning på over 20.000 kroner ved at optage et lån på 500.000 kroner. Det kan derfor ofte ikke svare sig at låne under 200.000 kroner når du optager et boliglån.
Friværdilån som springbræt til større indkomst
Case: IT-konsulent i København Mark havde en lejlighed værd 3,2 millioner kroner med 1,8 millioner i restgæld. Hans friværdi på 1,4 millioner kroner lånte han 600.000 kroner i til at:
- Starte konsulentvirksomhed: 200.000 kroner
- Købe udlejningslejlighed som investering: 400.000 kroner
Resultatet: Konsulentvirksomheden genererer 80.000 kroner månedligt, og udlejningslejligheden giver 12.000 kroner månedligt i nettooverskud. Hans månedlige indkomst steg fra 45.000 til over 90.000 kroner.
Kan pensionister og arbejdsløse låne i friværdi?
Ja, du kan låne i boligens friværdi som pensionist eller arbejdsløs. Hvis du står uden for jobmarkedet, men har en stor friværdi, kan du låne gennem det der hedder et nedsparingslån.
Nedsparingslånet giver mulighed for flere at få et boliglån, men lånet kræver en særligt stor friværdi. Når du har en større friværdi, får du visse muligheder, da en høj friværdi giver ekstra sikkerhed for lånet for kreditor.
Tillægslån: Lån oven i eksisterende lån
Du kan låne i boligens friværdi, selv om der allerede er et andet lån. Denne lånetype kaldes et tillægslån, da lånet er et tillæg til et allerede nuværende lån, der er i boligen. Tillægslån kræver, at der er nok friværdi til, at der er sikkerhed nok for lånet.
Større økonomisk råderum
Med et friværdilån kan du både indfri forbrugslån eller finansiere nyt badeværelse eller andet. Hvis du har samlet klatgæld, kan du ofte låne hele det beløb, som du har lånt gennem forbrugslån og lignende.
Lån i friværdien er ofte den billigste måde at låne penge grundet lånets løbetid, der ofte kan fås med fast rente. I mange tilfælde er renten på lån i din friværdi lavere end renten på forbrugslån eller banklån.
Strategisk planlægning
Diversificer dine investeringer: Lån ikke alt til ét projekt. Spred risikoen mellem flere indkomstkilder.
Beregn cash flow: Sørg for, at dine investeringer kan betale for sig selv og give overskud til låneydelserne.
Skatteoptimering: Erhvervsmæssige renteudgifter kan ofte fratrækkes skattemæssigt.
Exit-strategi: Hav en plan for, hvordan du vil indfri lånet eller refinansiere, hvis markedsforholdene ændrer sig.
Risikostyring
Lån i friværdi indebærer, at du “dobbeltgear” din boliginvestering. Sørg for:
- Stabil grundindkomst til at dække renteudgifter
- Lån maksimalt 60-70% af friværdien
- Bevar en økonomisk buffer til uforudsete udgifter
- Diversificer dine indkomstkilder
Næste skridt
Hvis lån i friværdi lyder som en mulighed for dig, så start med:
- Beregn din aktuelle friværdi baseret på boligens markedsværdi
- Udvikl en klar plan for, hvordan du vil bruge kapitalen til at øge din indkomst
- Få professionel rådgivning om både finansiering og investeringsstrategi
- Sammenlign tilbud fra forskellige långivere
Din boligs friværdi kan være startskuddet til økonomisk vækst og øget indkomst. Med omhyggelig planlægning kan du transformere “sovende” kapital i mursten til aktive investeringer, der arbejder for dig.